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房地產信托降速控量 下半年房企融資壓力再加碼?

房地產信托降速控量 下半年房企融資壓力再加碼?

2019-08-06 10:00

  繼今年5月17日的23號文出台之後,對房地產信托的監管仍在加碼。從5月、6月市場表現來看,房地產信托規模增長乏力。對此,機構預期,房地產信托規模收縮在所難免,信托收緊的影響將在下半年體現在房地產市場上。

  據悉,今年以來,新增信托資金開始向房地產集中傾斜,而寬鬆的信托資金成為推動土地市場活躍的因素之一,進而引發主管部門的監管。在房地產資金麵預期收緊、下半年房企的償債金額居高不下的情況下,壓力仍然不小。

  銀保監會關注房地產信托業務增速過快、增量過大

  7月6日,有媒體報道稱,銀保監會有關部門負責人表示,針對近期部分房地產信托業務增速過快、增量過大的信托公司,存在一定合規問題和風險隱患,銀保監會開展了約談警示。

  在一些信托人士看來,這也是繼5月17日銀保監會發布23號文之後,在房地產信托領域進行的又一監管舉措。

  據悉,23號文要求信托機構不得直接或變相為房地產企業拿地提供融資,直接或變相為房地產企業發放流動資金貸款等。

  而5月底,傳言多家房企被列入包括債券以及ABS產品在內的暫停名單。後來雖被證實消息不實,不過,房地產信托收緊在23號文的作用下已在所難免。

  近日,銀保監會對被約談的信托公司提出五方麵要求,其中包括嚴格執行房地產市場調控政策和現行房地產信托監管要求,提高風險管控水平以及控製業務增速。

  對此,中原地產首席分析師表示,6月份,全國房地產調控政策次數高達46次,在所有政策裏,24次中央及部委相關房地產調控的表述中,銀保監會則占多次。不過,規範信托融資是一個趨勢,不可能一刀切,所以直接影響不能說很大。

  信托資金寬鬆是導致2019年二季度土地市場活躍的主要原因之一,表現為信托資金投向房地產比例擴大,新增信托資金逐漸向房地產集中。

  6月房地產信托融資規模增速乏力

  事實上,隨著房地產信托監管增強,房地產信托融資規模增速已出現乏力,房地產信托“降溫”已有所顯現。

  用益信托的研報顯示,今年3月,房地產信托達到募集規模巔峰,4月、5月、6月總體增長乏力。其中,6月房地產信托成立了470隻,成立規模622.87億元,相較於5月分別下降4.8%、10.72%。與此同時,信托公司也提高了融資門檻,向頭部房企和一二線城市優質項目集中。

  華泰證券也認為,5至6月,隨著融資環境收緊,ABS同比下滑19%;集合信托發行增速由1至4月的17%收窄至7%。

  信托規模增速趨於平緩的同時,成本也有所回升。據華泰證券分析人士稱,5月房地產類集合信托平均收益為8.25%,同比上升34個百分點;6月為8.29%,同比上升50個百分點。

  雖然信托融資占房地產開發融資資金來源比例不高,但依然是房地產企業資金的主要來源之一。中原地產分析師認為,對房地產信托監管政策的加碼,在一定程度上也會影響房企的融資。

  對此,華泰證券預期,在23號文出台後,房地產類信托監管將進一步升級,未來規模將繼續承壓。

  用益信托也認為,房地產信托受監管影響,規模收縮難以避免,且產品收益率下行的可能性加大。

  此外,也有信托人士認為,從房地產融資到投資存在約6個月的滯後,因而從二季度開始融資收緊可能在下半年體現在房地產開發市場上。

  值得關注的是,在房企融資路徑越走越窄的同時,7月房企的到期債務有增無減。業內研究機構信息顯示,6月房企有17筆發債到期,金額共計310.2億元,而7月房企將有26筆債券到期,金額共計536.99億元。

  對此,中原地產分析師稱,在房地產融資預期收緊的背景下,房企在境外等其他渠道的融資規模正在增加。同時,下半年,受融資的影響土地市場很可能會有降溫退燒的表現。

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